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又一个房地产泡沫破灭了!中国房价还能涨多久?

举报删帖16/05/30  金融行业网  浏览:0


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来源:整理自深圳经济观察 悦涛  、中金在线(cnfol-com)综合华尔街见闻、lixunlei(ID:lixunlei0722)


2016年春节以来,中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中,即使出现了一系列的调控政策,仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样,吸引了一批批的投资者。


然而,此刻却传出一个地方的房地产市场泡沫破裂了!楼市投资者们怕了吗?





迈阿密:又一个房地产市场泡沫破灭了



迈阿密房地产市场泡沫正在破灭,尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。


CraneSpotters.com数据显示,今年1月-4月,迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%,而同时,每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度,要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博:





据房地产数据提供商Reis Inc.,迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%,较两年前翻了一倍。


而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强,南美投资者(特别是巴西投资者)的购买力受到侵蚀,他们不得不选择抛售新建公寓,导致迈阿密的公寓库存增加。


彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称,现在的问题就是投资者不再购买房产,他们是要寻求出售房产。


甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black,对冲基金经理Ken Griffin,Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。


那中国的楼市会步上后尘吗?


对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂,投资者们或许会担忧:2016年以来,中国一二线城市也暴涨了不少,那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗?


事实上,迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生:一是许多外国投资者在当地买房;二是本国货币大幅升值。下图显示,过去两年,美元对巴西雷亚尔大幅升值:





而中国目前的情况:首先是楼市投资者,多为国内投资者,即使人民币大涨,也不会出现楼市大幅抛售的情况;更何况,目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发,中国就不会步上迈阿密的后尘。


那从其他方面来分析,中国楼市会大跌吗?



李迅雷:中国房价不会暴跌的真实原因



目前,房价持续上涨的背后因素,已经从过去的人口现象,转为货币现象,货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。


而当前,货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后,只要不出现意外事件,货币政策的适度宽松的格局不会变化,房价高位盘整的可能性较大。


此外,房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域,房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如,2010年就推出房产税的试点,迄今仍未实施。今年年初,为了推动房地产去库存,还降低了首套房的首付比例。


为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为,房地产投资能够带动的行业最多,如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等,可以带来可观的现金流回报。


有统计数据显示,中国购房者采取银行借贷方式购房的,只占所有购房者的18%,远低于发达国家水平,而且,中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右,这也是非常低的。因此,在居民杠杆率水平较低的情况下,鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆,且这是有空间的,不过,前提是房价不能出现大跌。


“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险,使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑,但就目前体制而言,似乎并不支持打破刚兑,更何况在稳增长的既定目标下,必须维持宽松的货币政策以支持低利率,同时财政政策也必然是积极的。


总之,短期内看不到导致房价下跌的因素,今明两年估计总体不会下跌。今后,估计管制的力度和范围都会增加,以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲,这是符合逻辑的,同时,管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万,房价的下跌就难以避免。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(中金在线综合华尔街见闻、lixunlei(ID:lixunlei0722))


楼市杠杆透支的结果即将到来:不是调整,而是爆仓


作者:悦涛  来源:深圳经济观察


楼市的信号越来越明确,没有回旋余地。两个月来中央意志+市场边际共同形成的合力,效果不止是调整,而是爆仓。


宏观层面,权威人士定调,否定加杠杆去库存,银行的天量放水将收闸,民间金融今年将持续整顿。供给侧的“三去一降”是长期战略,需求侧将由公共投资填补。


微观层面,两大龙头沪深的成交量直线下降。“退房潮”、“出租难”、百强房企奥宸地产资金链断裂……部分二线城市炒得正欢。


跟以往的形势不同,此次调控的政策面并不强,相比2010年的调控政策,仅是做做样子。但资金面的影响超过任何一次调控。


楼市上涨时的杠杆力度,是以往从未出现过的。专业炒家成为主力。那么接下来的将是一次暴力的去杠杆。




一季度杠杆比去年还暴力:单季房贷1万亿


中央喊打也是无奈。今年一季度的杠杆比去年还要暴力,炒家想拉升出货,但被冻住了。


悦涛曾给深圳去年的楼市杠杆算过账:


深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年,房贷增量从没超过500亿。


2014年:深圳房贷增量452亿元,余额5299亿元。


2015年:深圳房贷增量2151亿元,余额7420亿元。


2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍,比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多!


这不是大妈的力量,而是专业炒家成为主导力量的体现。


深圳楼市以前的推动主体:丈母娘(刚需)、大户(配置)、港人、二奶和炒家。力量分散,打法粗糙,没有明确预期,持有期长。


现在,丈母娘再急,刚需也入不了场;大户手头囤货已多,目标是海外。


炒家的打法:连续两次政策确认(930、330),迅速推涨、拉高、概念炒作,集中力量攻一线城市。而且是一线城市中风险偏好最高、概念最强(直辖)的深圳。


前面的数据只是表内信贷,实际入市的杠杆资金和操作手法也超出了银行体系,无法估算。链家、世联,实际上都早开始了金融类业务。小散户都在做众筹炒房。


今年一季度的杠杆程度超过2015年。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。



去年的强刺激,和2009年有一比


炒家的特征是做短期、炒预期、高杠杆所以最后一波入场的已经有相当程度的接盘侠了。就像去年这个时间入场的股民一样。拉高出货的手法,也很像股市里的主力资金。但是被“权威人士”打乱了节奏,憋在了山岗上。


近两个月的缩量,根本不足以让杠杆资金出逃。接下来的信贷紧缩和预期确认,才会迎来真正的调整,然后是连环式的爆仓。


为什么不可持续?中央要的是量,而你做出来的是价


1、中央对金融的宽松,是为了托市,不是为了搞事。几十万亿的股市,玩过头了都会严控,何况几百万亿体量的楼市。银行会面临巨大风险。


2、中央希望的是量,不是价。一线城市起涨是手段,不是目的。真正关心的是房地产背后的实体产能去库存。能带动家居建材电器的,必须把占比90%的三四线城市盘活。


现在证明盘不活。钱只会逃进一线城市,制造一个高高在上的泡沫。三四线城市在这种氛围下反而消化不动。这点与股市的龙头带动效应差异显著。


3、中国最好的实体产业,还是在一线城市。再这样炒下去,不要说工厂,连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进,反而把先进也搞残了。


这一点,任正非、马化腾、华大基因的汪建,已经先后代表高端产业呛声房价。


4、最近各媒体转发刘鹤的一篇文章《将制造业提升到国家战略高度》。分析了发达国家再制造业化战略将加剧国际投资竞争,在建议中提及“抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头,降低生产成本和职工生活成本”。


结合工信部长苗圩一再强调的“中国成为制造强国至少要努力30年”,高层对产业形势还是有清醒认知。允许资本投机,但不能影响到实业根基。


5、要清醒认识当前杠杆资金的特质:绝不恋战。从美林生物钟被炒成电风扇就能感受得到当前的资金完全是游资打法。而且在资本全球化的背景下,投机资金不止盯着国内,内外资产的收益对比越来越成为影响因素。水位太高,就会往低处流。


6、在瑞信全球财富报告中,全球最富1%的门槛也就是深圳一套普通房:500万元人民币。中国入围1%的有160万人,在深圳,500万的房也有160万套了。购买力和资产价格的巨大背离。高盛开始下调中国房地产的评级。



外资正在从中国房地产上决绝地撤离


楼市的爆仓窗口预计在未来两月内开启。这一波爆仓之后的政策和资金回暖,至少要等到2018年换届之后。


爆仓会有多猛烈?参考去年的股市。


一句话:游资在玩跑得快,你别当成马拉松。


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