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中国房价还能涨多久?未来半年关于房价的6个真相

举报删帖16/05/30  中国房地产经理人联盟  浏览:0

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对价差的偏好重于对价值的偏好


根据国家统计局数据,今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%,由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据,但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看,中国的房地产交易量也是最大的,仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。



数据来源:海通策略团队


一个市场如果交易活跃,说明这个市场有存在的合理性,如果过度活跃,则说明投机性较强,投机的目的是为了获取价差收益,股市、期货市场如此,房地产市场也是如此。股市换手率如此之高,本质上是短线投机,目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个,一个是自住,另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上,大约三分之二配置在房地产上,远高于大部分国家居民的房地产配置水平,这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产,同时,房价高估问题也必然存在。  

                          

人民日报的权威人士访谈中说,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化’去库存’,而不应通过加杠杆’去库存’。”同时,他也首次提到“房地产泡沫”,表明了高层对于高房价的担忧。


对获取价差的偏好,与交易的偏好是一致的,这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如,全球金融中心都可以看成是交易平台,东亚国家和地区中,就有东京、香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外,澳门的博彩业收入也是全球第一,远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT,实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下,中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此,中国人对于追求价差的偏好,或是大于创造价值的偏好。




汇率可控、通胀温和之下房价可撑




2016年年初担心两件事,一是人民币贬值,二是通胀跃升。目前看,在资本管制的情况下,贬值的主动权在央行,所以,近期随着美国加息预期的上升,央行趁势下调人民币汇率。因此,尽管人民币贬值预期长期存在,但资本大量外流的可能性似乎不大。二是通胀看来是温和的,年初蔬菜和猪肉价格的上涨还是属于季节性或周期性的。既然通胀压力不大,那么,货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行,那么,对房价就不构成利空。


从我的判断看,央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率,或是退三进二,温水煮青蛙,同时也打击投机资金,使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模,同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加,从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。


从目前看,本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡,说明在资本管制的条件下,渐进式贬值的路是走得通的,对经济的冲击也会比较小。同时,对于房地产市场而言,小幅贬值及温和通胀,都会对房价有支撑作用,因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段,前提是资本不出现明显的外流。


为何在货币供应量长期超发的情况下没有出现严重通胀呢?据我的长期观察,CPI与M2之间的关联度不大,却与GDP的关联度较大。目前的情况是,为了避免GDP增速的下行,采取了货币扩张手段来稳增长,但由于长期以来中国实行的赶超战略,导致总供给大于总需求,投资增速超消费增速,名义GDP的增速超过名义可支配收入的增速,这才是导致目前M2增速与GDP增速之间剪刀差扩大的原因,也是CPI起不来的原因。




有管治的市场经济可降低危机发生概率




纵观90年代之后全球经济,爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多,原因在于主要经济体都加强了政府调控经济的作用,采取了逆周期的政策。相对而言,中国实行的是社会主义市场经济体制,因此,政府在经济中所发挥的作用,比西方国家更大。


不过,凡事都有两面性,如经济增长中如何处理效率和公平的问题,始终没有一个完美的解决方法。同样,通过实证研究发现,市场化程度高的经济体,企业的效率整体较高,但抗危机的能力较差;而行政化程度高的经济体,企业的效率整体较低,但抗危机的能力较强。如在过去20年中,日本和美国均发生过两次经济衰退,但法国却没有过。同样,中国也没有发生过。


就目前而言,确实很难预测房价何时会跌,虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲,这是符合逻辑的,同时,管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说,我并不看好,因为以目前的房价水平,农民工转为城市市民之后,也买不起房子,农民工市民化不会提升城镇化率,其作用只是提高城镇化的质量,但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段,已经是后期了,因为流动人口数量已经净减少。


因此,房价持续上涨的背后因素,已经从过去的人口现象,转为货币现象,货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。


目前看来,货币总量过剩是中国经济与其他经济体的一个显著特色,因为中国的商业银行是创造货币的最大主力,而不是央行,货币的过剩导致资产荒。今后,只要不出现意外事件,货币政策的适度宽松的格局不会变化,房价高位盘整的可能性较大。当然,结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区,会吸引更多的资金流入,从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少,从而房价也难以得到支撑。


从政府部门的调控目标看,一定是避免房价的大起大落,尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险,这就会使得房地产周期的上行时间超过传统的周期理论。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险,也难以避免房价的最终下跌,因为影响房价的因素实在太多了,很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段,但也免不了会挂一漏万、防不胜防。


综上所述,年初至今,人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除,目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素,今明两年估计总体不会下跌。今后,估计管制的力度和范围都会增加,以避免由于经济结构失衡导致的风险。但是,结构性改革的难度很大,如果结构性问题不能够改善,那么,再多的管制其效果也是挂一漏万,房价的下跌就难以避免。




未来半年关于房价的6个真相




一二线城市地价记录频繁被刷新,10万+豪宅项目频繁上演,与此同时,在众多的三四线城市,房子滞销严重,开发商降价也无法撬动购房者的钱包。其实房价的涨与跌,不单单跟我们买房息息相关,它所影响的还有很多。未来6个月,全国房价至少会出现以下六种情况:



1 | 深圳房价开始下跌  

深圳在实施限购后,有效需求出现断崖式萎缩,而深圳正在加大土地供应,而深圳房价处于高位,拿地成本高昂,开发商为了加快资金流转,会选择以利润换销量,他们心里清楚,现在拿的土地需要尽快开展预售,等到房价见顶那天,谁就当了接盘侠了。

2 | 南京房价不容乐观  

南京在5月13日高价拍地了,有房族们会更加兴奋,在他们看来,房价还会继续上涨,手中的房子会加快增值。但实际上,二线城市的暴涨早已引起监管层面的注意,南京可能出台收紧信贷的新政。

3 | 四线城市量价齐跌  

在众多的小县城里,房子会更加难卖,即使开发商愿意降价,但购房者们仍不为所动。因为这些小县城里的市民们基本人手一套房,而这些城市的房子也不具备投资价值,只有新市民们才能带来新的购房需求。想让农民买房可没那么简单,他们可是走一步看三步的主!

4 | 收缩信贷招致一大批购房者被套牢  

4月份金融机构新增信贷额度已经减少,且有进一步萎缩的趋势。这意味着高房价在未来6个月内会得不到足够的信贷支持,深圳、上海等一批在高位接盘的购房者会面临被套牢的风险。

5 | 二手房交易量大幅萎缩  

随着信贷的收紧,占据房地产交易大头的二手房市场交易量会大幅萎缩,这主要是因为购房者对房价产生了下跌的预期,选择观望。而持有房产的人也会选择惜售,他们很清楚,房地产总是涨多跌少。

6 | 业主即使亏损也不愿意卖房  

以往的经验来看,房价下跌到一定程度就会出现央行放水现象。他们很清楚,房价是维持经济增长的重要引擎,迟早还是会涨上去的,而且还会涨得更猛。基于这种心理,手中有房的人会选择惜售。




本文综合自:lixunlei(微信号:lixunlei0722) 作者:李迅雷

楼市风云录 作者:探戈

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